Рынок недвижимости на протяжении длительного периода фактически не предоставляет адекватного предложения аренды мини-офисов (от 50 до 200 квадратных метров), хотя спрос на них очень велик. Даже если предложение и существует, то цены на такие офисы, не оправдано, велики и даже превышают стоимость аренды крупных помещений.
Хотя и раньше, сдаваемые в мелкую аренду квадратные метры, были в основном лишь старые комнатушки, оставшиеся во владении у директоров и завхозов еще со времен советской власти.
Площади сдавались в основном «по знакомству» и по соответственно низким ценам. Сейчас же это стало не актуально среди чиновников, и стоимость соответственно изменились до уровня рыночной цены.
А мелким фирмам приходится довольствоваться обшарпанными площадями бывших научно-исследовательских институтов, где в темных коридорах размещаются по паре десятков офисов на каждом этаже. Остальные владельцы мелкого (и среднего) бизнеса размещаться свои фирмы в подвалах жилых домов.
Недостача малых офисных помещений дает возможность заниматься альтернативным, цивилизованным вариантом этого бизнеса – субарендой.
Экспертами в сфере построения бизнеса этот вид деятельности рассматривается только как дополнительный источник дохода, но даже если это Ваш единственный заработок возможность достичь прибыли они не исключают.
Такое предприятие будет официально называться многофункциональным офисным центром, как например существующие в Москве и Санкт-Петербурге — «Регус», «Даев – Плаза» ,«Атриум».
Субаренда отличается от обычной аренды тем, что сдаваемая площадь измеряется не квадратными метрами, а рабочими местами (или комнатами). В итоге если пересчитать на метры, то зарабатывают вышеупомянутые компании приблизительно по 1500 у.е. за метр квадратный и это считается достойным заработком.
Существует два способа организации собственного бизнеса субаренды.
В первом Вы берете в аренду очень большую часть площади, но при этом арендатор остается с Вами в этом помещении. Сложность этого способа заключается в том, что хозяин помещения должен согласиться, на то, что вы будете пересдавать это помещение, предварительно разделив его на небольшие части. А также в том, что некоторые ваши мини-арендаторы могут его не устраивать и тогда придется каждый договор с ним согласовывать. Конечно, в случае если вашего Большого Арендатора ничего не смущает, то такой способ минусов не имеет.
Во втором в аренду берется все здание, и вы становитесь как бы временным владельцем. В этом случаи хозяева сдавшие помещение вам целиком редко интересуются тонкостями вашего бизнеса, то есть все риски будут на Вас.
В обоих случаях обязательно в договоре первоначальной крупной аренды должно быть прописано о том, что здание, которое вы арендуете, будет разделяться на мини-офисы и пересдаваться субарендаторам.
Хотя проблем у Вас больше возникнуть никаких не должно, эксперты все равно считают этот метод заработка довольно рискованным, так как увеличивается возможность таких рисков как порча имущества, не своевременная оплата, недозагрузка пустующей площади. И именно из-за этого не рекомендуют его как единственный источник дохода.
Есть ряд требований, которые вам необходимо выполнить при организации субаренды, а именно: — перестройка помещения, с учетом создания мелких офисов;
— создание стоянки автотранспорта и парадного входа в бизнес центр;
— установка системы автоматического контроля доступа;
— ремонт помещений с применением износоустойчивых материалов;
— обеспечение всеми необходимыми видами связи, а именно проведение оптоволокна, Интернета, телекоммуникаций, и телефонной станции с функцией автоматического удержания вызова;
— оборудование нескольких комнат для переговоров, а так же ресепшина;
— наем работников на рисепшин и управляющего;
— заключение договора с агентством по охране;
Вышеперечисленные требования являются только самыми необходимыми. Приветствуются также и дополнительные требования к помещению, например, такие как корпоративная столовая с достойной кухней, так как отсутствие условий для организации обеденного перерыва может негативно сказаться на имидже офиса (даже класса В и С), но по мнению экспертов этого бизнеса иногда они бывают абсолютно излишни.
В итоге на 2 тыс.кв. м. арендуемой площади Вам придется вложить приблизительно 850 тыс. долларов, плюс 400 тыс. на ремонт (который займет месяца три). А доход от субаренды будете получать в среднем около 150 тыс. долларов в месяц . Офисы класса А делают вложения и прибыль выше , В и С классы соответственно значительно снижают сумму. При работе с элитными клиентами прибыль будет превышать средние 50%, но если вашими клиентами будут частные предприниматели которым не важен имидж офиса, прибыль составит 10-20%. А затраты в обоих случаях окупятся уже в течении первого года мелкой аренды.